Громадяни тепер можуть отримати право власності на свої квартири, навіть якщо будинок ще не зданий в експлуатацію Факти



Набрав чинності закон, яким передбачено завершення за державний рахунок будівництва тисяч житлових будинків.

Будівельна галузь виявилася однією з перших, по яких ударив фінансову кризу. Причому особливо постраждав житловий сектор. Адже житлові комплекси зводили в основному за засоби приватних інвесторів, які, у свою чергу, брали іпотечні кредити в банках. Зараз схема звалилася. Будівельники говорять, що вже в кінці минулого року в столиці і городах-мілліонниках зупинилися майже всі будівництва. Прогнози Української будівельної асоціації про зупинку до кінця 2008 року 70 відсотків проектів, що реалізовуються в Україні, виявилися надмірно оптимістичними. Зараз представники будівельних компаній визнають: реально заморожено близько 90 відсотків будівництв.

У нинішньому році планується добудовувати удома, готові на 70 відсотків

У даній ситуації насамперед страждають тисячі людей, що вклали свої гроші в новобудови. Особливо ті, хто брав для цих цілей іпотечні кредити. Громадяни вимушені повертати борги, гривні, що неабияк виросли із-за падіння курсу, і зростання процентних ставок, не знаючи, чи стануть вони коли-небудь власниками квартир.

Днями Президент України Віктор Ющенко підписав Закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва". Документ передбачає завершення в нинішньому році за державний рахунок будівництва житлових будинків, готових на 70 і більше відсотків. У 2010 році планується на таких же умовах добудувати будівлі, зведені більш ніж на 50 відсотків. І тільки тоді візьмуться за решту об'єктів. Крім того, закон зобов'язав кредитно-фінансові установи до 1 січня 2012 року здійснювати пільгове кредитування забудовників для зведення житла і інших об'єктів під заставу коштовних паперів, майнових прав і інших активів. Фінансування операцій банків по наданню громадянам іпотечних кредитів на завершення будівництва житла повинне проводитися Національним банком України (НБУ) і Державною іпотечною установою. Лад надання таких кредитів визначається Кабінетом міністрів спільно з НБУ.

Як заявив міністр регіонального розвитку і будівництва України Василь Куйбіда, його міністерство спільне з центральними і місцевими органами виконавчої влади складають список об'єктів незавершеного житлового будівництва з визначенням ступеня їх готовності. На 1 грудня 2008 року проаналізована інформація про 2711 об'єкт, з якого 1102 мають ступінь готовності більше 50 відсотків.

За словами Василя Куйбіди, на завершення тільки вищеназваних будинків необхідно привабити більше 10 мільярдів гривень. Це дозволило б ввести в експлуатацію майже 5 мільйонів 400 тисяч квадратних метрів житла (приблизно 90 тисяч квартир). Що стосується джерел фінансування незавершеного будівництва, то, за словами міністра, в грудні минулого року Державна іпотечна установа отримала державну гарантію на суму 1 мільярд гривень.

"Процентні ставки забороняється міняти тільки в однобічному ладі"

У цьому законі є немало цікавих норм, що стосуються не лише будівельної галузі, але і пересічних громадян, що вклали свої гроші в новобудови. Зокрема, банкам заборонено збільшувати процентну ставку по кредитах, отриманих фізичними і юридичними особами на придбання або будівництво житла. Ставка може бути змінена тільки по взаємній згоді сторін.

Роз'яснити дані положення закону "ФАКТИ" попросили радника голови правління "Укргазбанка" Олександра Охріменко:

- Стаття про заборону підвищення процентних ставок поширюється тільки на знов укладені іпотечні договори, оскільки закон зворотної сили не має. Але хочу підкреслити: це не означає, що міняти процентні ставки взагалі не можна. Не дозволяється збільшувати їх в однобічному ладі і вносити відповідний пункт до договору. До речі, така норма вже зафіксована і в інших законах. Але за бажання банк все одно зможе підвищити процентну ставку: запропонує позичальникові змінити умови договору. Якщо людина відмовиться, банк матиме право зажадати розірвання договору і повернення всієї суми боргу. Якщо позичальник не зможе виконати дану вимогу, банк отримає право розпоряджатися закладеним майном і виставити його на продаж.

- Наскільки реальне фінансування недостроєв за рахунок держбюджету, засобів НБУ і Державної іпотечної установи?

- По-перше, механізмів пільгового кредитування поки немає. По-друге, банки і раніше кредитували будівельників під заставу коштовних паперів і майнових прав. Отже нічого кардинально нового закон не пропонує. А що стосується пільгових позик, то спочатку потрібно з'ясувати, хто компенсуватиме банкам процентну ставку або хоч би її частку. Якщо це робитимуть безпосередньо за рахунок держбюджету, тоді пільгове кредитування можливе. Але в бюджеті мають бути на відшкодування реальні гроші.

Тим часом спершу потрібний порахувати, скільки грошей вже вкладено в дані об'єкти. І чи не вийде, що після здачі будинку в експлуатацію його собівартість в два рази перевищуватиме ринкову ціну нерухомості. Як тоді забудовник зможе розрахуватися з банком? Природно, в таких умовах жоден банк не почне фінансувати завершення свідомо збиткового об'єкту. А багато будівельних компаній, звиклих за останні роки до того, що продаються всі квартири і за будь-яку ціну, не особливо піклувалися про зниження собівартості будівництва.

У нинішніх ринкових умовах, коли ціни на нерухомість постійно падають, існує великий ризик, що після закінчення будівництва будинку квартири в нім будуть в два рази дорожче, ніж аналогічні на вторинному ринку.

На жаль, в Україні надто пізно створена Державна іпотечна установа, яка має бути сильним і фінансово незалежним. У нас же вона маленька і не має досить засобів для фінансування масштабних проектів. А НБУ навряд чи піде на рефінансування кредитування недостроєв. Йому доведеться провести емісію, тобто просто надрукувати грошей. Навряд чи хтось піде на ухвалення такого непопулярного політичного і економічного рішення. Закон ухвалювали виключно з метою профінансувати крупні будівельні компанії.

Він забороняє також розірвання яких-небудь договорів на житлову нерухомість із стовідсотковим поверненням інвесторові вкладених засобів. За винятком випадків, коли таке розірвання договору відбувається по взаємній згоді сторін. Правда, заборона непридатна, якщо термін здачі об'єкту в експлуатацію переноситься більш ніж на 18 місяців.

Є в цьому законі і декілька революційних норм. Зокрема, тепер забудовникам дозволено проводити в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) державну реєстрацію права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також їх частки в цілях подальшого продажу або передачі в іпотеку. Також вводиться новий механізм придбання новобудов - довгострокова, до 30 років, оренди житла з викупом.
"Якщо закон і працюватиме, то тільки для окремих компаній"

Прокоментувати дані новини "ФАКТИ" попросили також директора департаменту маркетингу будівельно-інвестиційній компанії "Ки•в Жітло-iнвест" Владіміра Германова:

- Сам по собі закон потрібний, але погано, що спочатку його приймають, а потім під нього підганяють багато будівельних, технічних і фінансових норм. В результаті якщо закон і працюватиме, то тільки для окремих компаній, оскільки корупція вже закладена в самому документі. Найважливіше, що до цих пір ніхто до ладу не сказав, по яких критеріях визначатиметься ступінь готовності об'єктів незавершеного будівництва. Не говорячи вже про те, що поки навіть не існує повного переліку недостроєв у всіх регіонах.

- А що ви думаєте про можливість оренди нового житла з подальшим викупом?

- Це дуже цікаве і хороше нововведення, здатне дійсно вплинути на ситуацію. Поки що мало завершених об'єктів, в яких залишаються нереалізовані квартири. А ось в тих сотнях і навіть тисячах будинків, будівництво яких заморожене, непродана житлоплощі буде багато, адже протягом найближчих двох-трьох років покупців на первинному ринку майже не буде. Значить, забудовникові доведеться шукати нові способи залучення мешканців в свої будинки. Фактично закон легалізовує механізм здачі в оренду квартир в новобудові, при цьому даючи людині можливість поступово перетворитися з орендаря у власника.

Правда, для деяких будівельних компаній вживання оренди з викупом стане шоком, оскільки вони звикли до того, що квартири завжди продаються, і не готові шукати які-небудь особливі шляхи залучення покупця. Адже, наприклад, в 2006 році все житло, яке зачинали будувати, відразу ж продавалося, якщо, звичайно, ціна була в розумних межах.

Але для того, щоб реалізувати механізм оренди з викупом, будинок має бути зданий в експлуатацію. Тобто забудовник зможе таким чином привабити людей, запропонувавши їм ті квартири, які не були продані на початкових стадіях. Адже орендувати житло в недобудованому будинку ніхто не буде. А тоді доведеться дуже до речі інша норма закону - про реєстрацію в БТІ об'єктів незавершеного будівництва.

- Наскільки вигідна норма для забудовників і приватних інвесторів?

- Це новина позитивна. До останнього часу ситуація була така: поки будинок не зданий в експлуатацію, приватний інвестор, що вклав гроші ще на стадії будівництва, а інколи і закладки фундаменту, не міг стати власником нерухомості. Значить, він був повністю юридично беззахисний. Довести, навіть в судовому ладі, своє право на ту або іншу квартиру в недобудованому будинку було украй складне. Тепер же, коли інвестор зможе стати власником нехай навіть недобудованої квартири, він буде законодавчо захищений. А це певна гарантія інвесторові, що будинок буде завершений. Адже інвестор як власник частки об'єкту, що зводиться, зможе в судовому ладі пред'являти претензії до забудовника.

Вигідна така новина і для будівельників. Багато компаній зводили цілі житлові комплекси, що складаються з декількох секцій. Але здати в експлуатацію можна було тільки відразу весь комплекс. І виникала парадоксальна ситуація: більшість секцій вже закінчена, в них вселяються люди, але власниками вони стати не можуть. Інколи мешканцям роками не удавалося оформити документи, що встановлювали право, на своє житло. Його не можна було ні продати, ні подарувати, ні заповідати.

Сергій КУРГАН
www.agent.ua